翻出了一些以前写的文字
好像现在来看又别有一番滋味
如果你入行早几年，或者曾经买过 90 平左右的房子
一定对"神户型"这三个字不陌生
什么是神户型，大概就是在紧凑的面积里造出看似丰富的功能
比如最开始 90 平的户型能做三房，然后在三房的基础上能做出两厅两卫，更极致的还能有一个大横厅
神户型的产品发力点，可以集中在户型的客厅、主卧、餐厅甚至厨房卫生间等任何一个空间
除了次卧
打开手机随意搜一搜，营销词汇就更精彩了
不论户型面积有多小，都能做出
大横厅、主卧套房、步入式衣帽间、仪式感玄关、LDK 一体化、U 型厨房、三分离卫生间 ......
这些颠覆概念的营销词汇在房地产疯狂的那几年用的可太多了
只有次卧几乎不会被开发商的营销提到
似乎一直以来，在产品开发的体系里，次卧都处于被遗忘的状态
有没有想过为什么次卧会被忽略？
01
本质上也是因为市场上户型面积趋小的同时，还要讲营销卖点
首先为什么市场上有这么多小户型
起源于所有业内人都知道的一个时代政策
上海新房7090 政策
2006 年开始，上海的新房供应 70% 的主力户型集中在 90 平以下
当然 90 平可以做大两房，也可以做小三房
但购房者更希望首次置业的时候尽量一步到位
也就是总价和面积段不变的情况下，拥有更多的房间
为了迎合市场，比起舒适大两房，房企们更愿意集中火力做紧凑小三房
但是在控面积的前提下，开发商同时还需要有吸引力的市场营销概念
客厅、主卧承担主要的营销卖点，面积不能少
而卫生间厨房又有最低面积限制
所以只能压缩三房中剩下的两个房间
也就是牺牲次卧
这也是为什么我们看到市面上大多数次卧都非常紧凑
大家知道曾经这些次卧有多小么？
比如这个 98 平的三房户型
南次卧勉强有 2.9 米，北次卧只有 2.65 米
要知道一个次卧要放下一张正常的两米长的床，再留一点通道空间
合适的面宽至少需要在 3 米左右
而这种只有 2.6 米左右的次卧，在开发商的样板房大多是这样的
因为面积太小，根本放不下一张正常尺寸的床
所以往往和飘窗结合做成榻榻米的形式（样板房的榻榻米尺寸往往也是缩小的）
我们团队还曾经去实地做过样板房判官
像这样的次卧，我们实际试过大概只能勉强躺下一米六左右的小个子女生
即使作为儿童房，放下一张单人书桌后，床尾的衣柜也挤得比较难打开了
根本上来说就不是一个可以常住的房间
还有更极致的，这个 85 平的小三房
北次卧开间只有 2 米出头
我曾经还看过一个 80 平小三房的次卧
不仅放不下一张床，甚至算不上是一个房间，倒是有点像小黑屋
可能是由于次卧在产品力创新中的长期缺位
后来出现即使有条件做更大面积的户型，也会优先去提升客厅、主卧、餐厅这些更加放在明面上的空间，而不会去提升次卧
那么当脱去营销光芒后，会面临什么样的问题？
02
对次卧不重视的户型，已经开始受到市场的抛弃
因为控面积开发逻辑下诞生的三房产品，已经主导楼市长达十几年
换句话说就是，小三房存量太多了
大家试想一下，从 2006 年上海实行 7090 政策以来，到现在将近 20 年的时间
市场上存量的紧凑型小三房有多少
我们曾经统计过，从 2012 到 2023 年这十多年上海成交近一百万套一手房
参考 7090 政策，哪怕按照 50% 比例计算，也有 50 万套小户型
而截至 2024 年 9 月 25 号的市场存量统计
90-100㎡，也就是九十多平的户型存量最多，其次就是 90㎡以下
100 平以下的户型几乎占了市场存量的一半
不论如何估算，这都是一个不小的数字
只是存量大还不足以说明问题
最根本的原因是紧凑型小三房的次卧并不"好住"
本质上是因为当年很大一部分小三房其实并不成立
是一种"伪三房"
这样的所谓三房户型实际居住起来其实是非常难受的
比如这个 21 年的 99 平的次新房
南次卧勉强还有 2.7-2.8 米的面宽，北次卧只有 2.3 米左右，面积仅 5.8 个平方
图源链家
所以我们能看到的南次卧是这样的
一张单人床 + 一个单人书桌，紧贴墙面放一个不大的衣柜
没有给人留下多少通行和活动的空间
而户型图中这个不足 6 平米的北次卧，现实中是这样的
一张单人床几乎就已经占满整个次卧空间了，拥挤感快溢出屏幕了
所以当这些紧凑型产品流入市场，形成了严重的同质化竞争
对二手房来说流通性必然不占优势
所以在这样的情况下
曾经不被重视的次卧，开始发生改变，也必须发生改变
03
最开始的变化是，次卧开始拥有正常的面积和功能
之所以可以如此
一个前提是上海执行多年的 7090 政策也渐渐落幕
去年，上海发布通知取消不同区域一刀切的 70% 小户型配比
第二是这个明确的信号被开发商看见，于是上海开始出现更多的大户型
甚至在开发商做经济户型的时候，也不再一味忽视次卧，而是很克制的分配面宽
尽量让户型里的每一个次卧都"好住"
比如前滩公馆这个 116 户型，就很明显做到户型的三房平权
除了主卧是套房之外，两个南北次卧都有 3 米以上的开间
并且进深足够放下一张床 + 两个床头柜 + 一个大衣柜
三个房间分别位于户型三个角，让客餐厅成为户型的中心，而房间平等的围绕客餐厅而展开
每个房间都有相对均衡的面积、尺度和位置
当次卧的面积足够作为真正的房间而使用时，它的功能也随之变化
首先发生改变就是对收纳空间重视
以前我们看到的小三房，两个次卧可能只有一个有条件做衣柜
另一个次卧放下一张床已经很勉强，不会再有空间放衣柜
但是矛盾在于
如果放不下衣柜，那么这个次卧又凭什么作为一个房间而存在呢
于是有的项目，开始给每个次卧都释放尽可能多的收纳空间
万科在上海做了一个很好的样本
这是万科海上映象 100 平户型
最亮眼的地方是三个卧室都拥有衣柜收纳空间，而且注意看，这三个房间的衣柜都不算小
而且次卧和阳台相连，样板房也特意做了延伸到阳台的转角书桌，作为增加的收纳空间
更好一点的次卧
比如中海 · 江南玖序，还会给次卧预留两个衣柜的空间
当卧室能放得下衣柜，其实才能算是一个真正可以长住的次卧
次卧终于不再被忽略的时候
你会发现对于大面积户型有条件去给到次卧更好的配置
于是，次卧也拥有更多可能
04
次卧开始承载家庭生活场景
首先是当户型面积再大一点，次卧面积也有条件进一步扩大
于是有条件和更多的功能空间产生链接
第一，让次卧也可以拥有玄关和阳台
比如，在宁波明湖逸庐的 255 平户型中
通过一个过厅进入两个次卧
产生类似次卧玄关的空间感
这个过厅连接两个次卧
其中一个次卧有卫生间和衣帽间，作为次卧套房
而另一个次卧北侧与过厅相连，南侧与阳台相连
其实是给到次卧一个相对私密的空间属性
第二，对次卧的打造也开始重点考虑为哪些人群服务
可以为家里的老人服务，作为老人房
比如为老人设计的双床次卧，既可以方便老人和大家庭同住，帮忙带带孩子
双床次卧还可以避免老人起夜互相打扰
也可以是为家里的孩子，将双床次卧作为二胎房
比如在南京中海 · 江南玖序
一个足够进深的次卧套房，刚好放得下两张单人床
二胎家庭的孩子可以住在同一个房间
对于有两个低龄儿童的家庭来说最合适不过
最后，为了让次卧能够面对的人群更灵动
还有的户型会让次卧更多变，成为一个X 空间
比如在苏州保利天汇
北向实际上是两个次卧，但是被设计成可变 X 空间
并且由两扇推拉门和一扇平开门在室内构建了一个洄游动线
于是围绕这个空间我们至少可以有三种生活场景
作为套房、作为工作室 + 儿童房、或者整个空间打开作为一个室内洄游空间
这些丰富的空间可能性为家庭的生活场景带来更多的发挥余地，于是自然而然产生更多的家人相处片段
至此，次卧才开始真正变得不一样了
05
其实为什么开发商对次卧的态度会开始发生转变
因为末端的营销策略，再去造"神户型"的概念已经不够用了
购房者更关注真正的居住体验好不好、空间是不是实用
所以开发商不得不把注意力放在更具体更精细的空间层面
这也是为什么次卧的改变值得我们思考的原因
好，当我们把注意力放到次卧这个空间
你会发现其实能做的有很多
次卧可以作为一个真正的卧室
可以承担收纳、条件允许做成套房更好、结合阳台也能获得不一样的空间感受
还可以作为老人房、二胎房、书房、X 空间来承载家庭多变的生活场景
当下楼市确实越来越需要那些让人"住得好"的产品
最后分享前几年看过一个样板房次卧的一角
这是将次卧和阳台联合布置的一个样板房
并非因为这个设计多巧妙，而是因为在次卧的敏感度长期缺位的前提下
早在几年前能够为次卧专门做一个场景布置这件事很难得
而更值得关注的是，我们完全可以预见以后的户型设计
越来越不会放过室内的每一个房间
以上为正文，来自真叫卢俊团队
这是真叫卢俊公众号的第 6141 篇原创文章
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